随着城市化建设的不断发展，城市规模的日益膨胀，导致城市土地需求与国有土地使用权供应之间存在很大矛盾，特别是在北上广深等特大城市群里，这一矛盾特别明显。为了解决土地供应的问题，各大城市的管理

者们聚焦如何盘活存量土地，以及如何合理科学的开发利用城市内部和周边的农村集体土地。

其中一个方式就是通过农村集体土地出租方式进行商业开发。即在不改变村集体土地使用权性质的前提下，引进社会资本开发建设非住宅的商业项目，租赁期限内由社会资本运营，租赁届满后建设物权属归村集体所

有和使用。是盘活农村集体建设用地的一种灵活的方式。

通过租赁方式开发农村土地有三个基本红线：第一，村集体对外出租土地必须经过村集体内部的决策程序方可对外出租；第二，开发租赁土地必须经过国土资源管理部门审批，符合城市整体规划方案；第三，不能涉

及居民住宅项目建设。

但现实生活中，总有“活泛”的村委遇上“活泛”的项目开发者，两者一拍即合，通过租赁方式绕开监管，变现实现房地产开发建设的目的。而突破“法律红线”而开发建设的，则可能涉及一项较为冷门的罪名——

非法转让、倒卖土地使用权罪。

非法转让、倒卖土地使用权是指，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权情节严重的，构成犯罪。而根据司法解释的规定，这里的“情节严重”主要包括以下五种情形：

(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
(四)非法获利五十万元以上的；
(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

从以上法律规定可以发现，要构成该罪则需要满足几个条件，即：主观上行为人需要以牟利为目的，行为上实施了违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权的行为，而且行为的后果要达到以上五种情况的任意

一种。

笔者搜索了Alpha系统，发现整个广东省内相关判决只有254件，主要集中在潮汕地区，即揭阳市（58宗）、汕头市（44宗）、汕尾市（26宗）、潮州市（20宗）。广州市公开的案件数量仅为4宗。

上述公开案件涉及农村集体土地的案件中，构成非法转让、倒卖土地使用权的行为主要集中在：第一、未经土地管理部门批准，村委干部擅自将集体土地中农用地发放给本村村民，用于宅基地建设或其他非农建设；

第二、未经土地管理部门批准，村委会擅自将集体土地转让给非本村村民，用于非农建设。这些行为的导致的结果要么改变土地使用性质（农用地变为其他非农建设）；要么改变土地使用权权属，即直接买断，实际

上改变村集体对土地的所有权。

当然，由于土地管理法中对土地使用权的转让规定了严格的限制条件，土地使用权在性质或权属上发生改变，必须经过规划审批和土地使用权的出让程序。而从现有的法律规定来看，农村集体土地的所有权是不得通

过直接出售与转让而变化的，集体土地使用权的性质（即农用地、建设用地等）变化，也必须经过国土规划部门的规划审批。

所以实际中，涉及非法转让、倒卖土地使用权罪的这些农村集体土地的转让、倒卖并不局限于形式上办理了农村集体土地的权属变更，或者性质变更的公示登记，而是通过一些行为达到了农村集体土地使用权在性质

或权属上发生改变的结果。而其中就有部分案件中，行为人即采取土地租赁方式来实现非法转让、倒卖农村集体土地使用权的目的。

在Alpha系统案例中，以农村土地出租行为入罪的，整个广东地区仅有18件。这18宗案件中，被追究刑事责任的被告人均为村集体中村委干部，70%是村民自治组织的负责人。而土地承租人无论是否存在违建行为，暂

未见以此罪追究刑事责任。

18宗案件中涉及的土地租赁行为主要表现为，被告人利用自己村委干部的身份，在未取得国土资源部门的批准情况下，通过村民自治表决的形式，将村集体的农业用地（其实包括基本农田）出租给他人，用于非农建

设。而且这种土地出租的期限大部分突破了20年的法定期限，实际上是以租赁的形式掩盖了非法转让的目的。

另外，在危害后果方面分析，80%的案件中村集体的农用土地被用于非农建设，出现土地固化，无法复耕的后果，造成了农业用地巨大的损失。